ローン計算機

3つの返済方法と計算式

元利均等返済

日本の住宅ローンで最もよく選ばれている方法です。毎月の返済額(元金+利息)が一定になるよう、次の式で計算します。

毎月の返済額 = 借入額 × 月利 × (1+月利)^回数 ÷ ((1+月利)^回数 − 1)

月利は年利 ÷ 12、回数は返済期間(年)× 12 です。返済額は一定でも中身は変わり、はじめのうちは利息の割合が大きく、返済が進むにつれて元金の割合が増えていきます。

元金均等返済

借入額を返済回数で割った元金を毎月同じ額ずつ返し、そこに残高に応じた利息を上乗せする方法です。初回の返済額が最も多く、その後は少しずつ減っていきます。元金が早く減るため、元利均等返済より総利息が少なくなります。

期日一括返済(利息のみ)

毎月は利息だけを払い、元金は最終回に一括で返します。総利息は 借入額 × 年利 × 年数 で、3方式のなかで最も多くなります。

計算例:3,000万円・金利1.5%・35年(420回)

• 元利均等返済:毎月91,855円(端数調整のため最終回のみ92,044円)、総利息8,579,289円、総返済額38,579,289円
• 元金均等返済:初回108,929円、2回目108,840円と毎月約90円ずつ減り、最終回は71,338円。総利息7,893,707円
• 期日一括返済:毎月37,500円、最終回に元金3,000万円を返済。総利息15,750,000円

元利均等返済の初回91,855円の内訳は、利息37,500円(3,000万円 × 1.5% ÷ 12)と元金54,355円です。最初の1年間で払う利息の合計は445,497円にのぼり、10年(120回)返済した時点でも残高は22,967,534円残っています。返済の前半は利息を払っている割合が大きいことがわかります。

返済計画を立てるときのポイント

• 返済負担率を確認する:年間返済額が年収に占める割合を返済負担率といいます。無理なく返せる目安として、手取りの20〜25%程度に収めるのが一般的です。
• 金利上昇に備える:変動金利で借りる場合は、今の金利だけでなく、0.5〜1%高い金利でも計算しておきましょう。この計算機で金利を変えるだけで比較できます。
• 繰上げ返済の効果:早い時期に元金を減らすほど、その後の利息が減ります。返済予定表の「残高」を見ると、いつ・いくら返すと効果が大きいかの見当がつきます。
• 諸費用も忘れずに:住宅ローンでは保証料や事務手数料、火災保険料などが別にかかります。総返済額にはこれらを含んでいないので、資金計画では別途見込んでおいてください。