借り換えの判断 3ステップ
- 今と借り換え後の返済残高・金利・期間から毎月の返済額と総利息を出す
- 利息の削減額今のままの総利息 − 借り換え後の総利息
- 正味の効果と損益分岐利息の削減額 − 諸費用、毎月の利息の差を積み上げて諸費用を超えた月が損益分岐
正味の効果 = 利息の削減額 − 諸費用
借り換えで得になるかの計算方法
住宅ローンの借り換えは、金利が下がれば必ず得になるわけではありません。新しいローンを組むための諸費用がかかるため、「減る利息」と「かかる費用」を比べる必要があります。この計算機は、今のローンと借り換え後のローンをどちらも元利均等返済として、次の順番で計算しています。
- 今のローン:残高・今の金利・残りの期間で、毎月の返済額と残りの総利息を出す
- 借り換え後:同じ残高・新しい金利・新しい期間で、毎月の返済額と総利息を出す
利息の削減額 = 今のままの総利息 − 借り換え後の総利息正味の効果 = 利息の削減額 − 諸費用(プラスなら借り換えが得)- 毎月の利息の差を1か月目から積み上げ、諸費用を超えた月を「損益分岐」とする
毎月の返済額は 残高 × 月利 ×(1+月利)^回数 ÷((1+月利)^回数 − 1) で、月利は年利 ÷ 12 です。
計算例:残高2,500万円・金利1.5%・残り25年
金利0.8%・25年のローンに、諸費用80万円で借り換える場合です。
- 毎月の返済額:99,984円 → 91,972円(毎月約8,000円減)
- 総利息:4,995,224円 → 2,591,574円で、利息の削減額は2,403,650円
- 正味の効果:2,403,650円 − 800,000円 = 1,603,650円
- 損益分岐:60か月目(借り換えから5年で諸費用を回収)
同じ条件で、条件Bを金利0.6%・20年にすると、毎月の返済額は110,568円に増えますが、総利息は1,536,225円まで減り、正味の効果は2,658,999円、損益分岐は45か月目になります。
反対に、残高1,000万円・金利1.2%・残り10年のローンを金利0.9%・10年に、諸費用60万円で借り換えると、利息の削減額は156,492円にとどまり、正味の効果は−443,508円です。返済が終わるまでに諸費用を回収できず、借り換えないほうが得になります。
借り換えを検討するときのポイント
- 諸費用は見積もりで確認する:事務手数料は「定額型(数万円)」と「借入額の2.2%前後の定率型」があり、保証料の有無でも総額が大きく変わります。登記費用や司法書士報酬、印紙税、今のローンの完済手数料も忘れずに合計しましょう。
- 損益分岐までの期間を見る:数年以内に売却や繰上げ完済の予定があるなら、損益分岐の月より前に終わらないかを確認してください。
- 変動金利への借り換えは金利上昇も想定する:借り換え後の金利を少し高めに入れて計算し、それでも得になるかを確かめておくと安心です。
- 団体信用生命保険の条件も比べる:借り換えると団信に入り直すことになり、健康状態によっては加入できない場合もあります。保障内容の違いも確認しましょう。
注意点
この計算は、借り換え時の残高をそのまま新しいローンで借りる前提です。諸費用をローンに上乗せして借りる場合や、ボーナス返済、固定期間終了後の金利変動は反映していません。住宅ローン控除(住宅ローン減税)の扱いも借り換えで変わることがあるため、最終的な判断は金融機関の試算や専門家への相談とあわせて行ってください。